「人生最大のお買い物で、後悔したくない。」
物件を購入する前に、建築のプロが気になる物件をレビューしてます。
セカンドオピニオンとして物件購入の参考にしてください。
早速、レビューしていきましょう！！
【物件レビュー＃002】
1000万円＿長野県上田市上田 4SLDK
こちらが物件情報となります（240115時点）
＜物件価格＞
✓上田市上田の地価参考：2.5～4万円/㎡程度想定
✓土地面積：約311㎡程度
→3万円×311㎡＝933万円→前面道路4ｍ未満、アクセスが悪そうなことを考慮すると・・
700~800万円ぐらいと想定できます。
（正確な住所不明のため、憶測になります）
物件価格1000万円を土地価格と建物価格に分けると、ざっくりとこちら。
1000万円＝750万円（土地価格）＋250万円（建物価格）
＜土地情報について＞
☆良い点
✓土地：311㎡、建物：120㎡→200㎡近く敷地が使える。
✓小学校が近い（300m程度）。
✓ハザードマップ：洪水対象外。
✓比較的地盤は良いと思われます。
★悪い点
✓ハザードマップ：土砂災害の可能性あり。
✓前面道路：3.2ｍ→4m幅員確保のため、敷地セットバックが必要な土地。
✓敷地内・隣地高低差がありそうなので、有効活用できる敷地がどのくらいあるか気になります。 ✓土地形状が複雑な場合、隣地、道路との敷地境界確定の確認をした方が良い。
✓擁壁や土留めがある場合は、状態を確認しましょう。
＜建物について＞
☆良い点
✓平屋：構造的に2階建てより倒壊リスク少ない。
✓中庭を眺められる開放的な間取り。
✓室内仕様もこだわりが感じられ、丁寧に住まわれていたと思われる。
✓建物価格：250万円程度
★悪い点
✓1963年築：旧耐震基準の建物（1981年以前）
✓窓が多いので、断熱性が低く、寒い可能性が高い。
✓床下・天井裏に断熱材がない場合：断熱性が低く、寒い可能性が高い。
✓分電盤の容量が低い可能性がある。
✓周辺環境写真から北面、基礎の下がジメジメ（湿気）している可能性。
✓浴室は交換したほうが良さそう。
＜総合レビュー＞ ☆☆☆（3/5）
大切に建物を使われていた様子なので、築年数の割に劣化は少ないと思われます。
建物はレトロな雰囲気、独特な間取り、平屋、眺望などGOODポイントが多いので、少し手を加えるだけでも、さらに素敵な空間になると思います。敷地内の植物も多そうなので、手入れやお庭いじりが好きな方にオススメです。
気になるのが建物周辺の環境です。敷地の高低差や隣地境界、土地のジメジメ度合などを現地で確認したほうが良いと思います。
⭐︎こんな人におすすめ⭐︎
✓1500万円前後で物件を検討している方
工事費:400〜600万円程度（目安：キッチン交換、お風呂交換、天井裏断熱、内窓設置（部分的）、分電盤交換、給湯器交換＋α程度）
✓夫婦＋子供2人など個室3部屋以上あるので、ゆったりと平屋に住みたいファミリー
✓上田の中心から徒歩24分で、坂道のある立地でもOKな人
✓植物が好きな人、レトロな雰囲気が好きな人
上田駅から少し離れていても良い方は、内見オススメです！！
内見の際は、外部環境の状況をチェックを忘れずに。
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※公開されている物件情報をもとにしたレビュー（参考意見）となりますので、正確な情報や質問などは不動産会社様にご確認ください。
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