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☆物件レビュー 【1000万円_上田市上田 4SLDK】#002

更新日:1月20日


「人生最大のお買い物で、後悔したくない。」


物件を購入する前に、建築のプロが気になる物件をレビューしてます。

セカンドオピニオンとして物件購入の参考にしてください。


早速、レビューしていきましょう!!






【物件レビュー#002】


1000万円_長野県上田市上田 4SLDK


こちらが物件情報となります(240115時点)








<物件価格>

✓上田市上田の地価参考:2.5~4万円/㎡程度想定

✓土地面積:約311㎡程度

→3万円×311㎡=933万円→前面道路4m未満、アクセスが悪そうなことを考慮すると・・

700~800万円ぐらいと想定できます。


(正確な住所不明のため、憶測になります)


物件価格1000万円を土地価格と建物価格に分けると、ざっくりとこちら。


1000万円=750万円(土地価格)+250万円(建物価格)



<土地情報について>

☆良い点

✓土地:311㎡、建物:120㎡→200㎡近く敷地が使える。

✓小学校が近い(300m程度)。

✓ハザードマップ:洪水対象外。

✓比較的地盤は良いと思われます。


★悪い点

✓ハザードマップ:土砂災害の可能性あり。

✓前面道路:3.2m→4m幅員確保のため、敷地セットバックが必要な土地。

✓敷地内・隣地高低差がありそうなので、有効活用できる敷地がどのくらいあるか気になります。 ✓土地形状が複雑な場合、隣地、道路との敷地境界確定の確認をした方が良い。

✓擁壁や土留めがある場合は、状態を確認しましょう。




<建物について>

☆良い点

✓平屋:構造的に2階建てより倒壊リスク少ない。

✓中庭を眺められる開放的な間取り。

✓室内仕様もこだわりが感じられ、丁寧に住まわれていたと思われる。

✓建物価格:250万円程度


★悪い点

✓1963年築:旧耐震基準の建物(1981年以前)

✓窓が多いので、断熱性が低く、寒い可能性が高い。

✓床下・天井裏に断熱材がない場合:断熱性が低く、寒い可能性が高い。

✓分電盤の容量が低い可能性がある。

✓周辺環境写真から北面、基礎の下がジメジメ(湿気)している可能性。

✓浴室は交換したほうが良さそう。


<総合レビュー> ☆☆☆(3/5)


大切に建物を使われていた様子なので、築年数の割に劣化は少ないと思われます。

建物はレトロな雰囲気、独特な間取り、平屋、眺望などGOODポイントが多いので、少し手を加えるだけでも、さらに素敵な空間になると思います。敷地内の植物も多そうなので、手入れやお庭いじりが好きな方にオススメです。


気になるのが建物周辺の環境です。敷地の高低差や隣地境界、土地のジメジメ度合などを現地で確認したほうが良いと思います。



⭐︎こんな人におすすめ⭐︎


✓1500万円前後で物件を検討している方

 工事費:400〜600万円程度(目安:キッチン交換、お風呂交換、天井裏断熱、内窓設置(部分的)、分電盤交換、給湯器交換+α程度)


✓夫婦+子供2人など個室3部屋以上あるので、ゆったりと平屋に住みたいファミリー


✓上田の中心から徒歩24分で、坂道のある立地でもOKな人


✓植物が好きな人、レトロな雰囲気が好きな人



上田駅から少し離れていても良い方は、内見オススメです!!

内見の際は、外部環境の状況をチェックを忘れずに。


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※公開されている物件情報をもとにしたレビュー(参考意見)となりますので、正確な情報や質問などは不動産会社様にご確認ください。

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